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买房和租房，哪个流氓？
发表时间：2019/4/24 17:21:26
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告诉小伙伴：
[编考按]无论是学习还是工作，我们一般都会有一套详细的规划，对于房产的选择也不例外，在清晰的了解自己的财务状况的同时，我们更应该有一套详细的居住规划，解决自己或家庭“住”这一头等大事。
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但是现实生活中，许多人忽视了居住规划的重要性，因此而承受了很大的生活压力或者生活质量受到严重的影响。
01
居住规划的流程
居住规划的第一步就是了解自己及家庭的需求，例如家庭人口的数量，对居住环境的要求等，待了解了这些基本需求之后，我们可以选择一定的目标房源进行大致的了解，并结合自己的资产和收入状况进行分析。如果在自己能力范围之内的，我们可以作为备选方案，如果明显在自己能力之外或者很可能这个居住条件而使自己生活质量受到严重影响的，我们应当调低自己的期望目标，并努力“开源节流”，以早日实现理想的生活状态。
其中，在确定需求之后很关键的一步是确定租房或是购房，如果选定了租房，我们就应当对租金等方面进行考虑，如果是购房那就必须对首付款、房贷等方面进行考虑。
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图 8-1-1 居住规划的流程图
02
租房的优缺点
决定是租房还是购房我们首先必须了解租房和购房分别有什么优缺点，再根据自己的需求来决定。
（一）租房的优点
如果选择租房而不购置房屋的话，购置房屋所需要付的首付款可以用来进行投资。租房有比较大的自由度，可以根据自己的需要而搬迁。
不像购房需要定期付相同数量的还款，租房可以根据家庭收入的变化而进行适当调整，如地理位置和面积等。房屋的损耗折旧等由房东负担。不用考虑房价下跌等因素带来的损失。
（二）租房的缺点
1、有非自愿搬离的风险，如果房东要卖掉房屋或者作为他用，租房者就面临换房的风险，对于租房人的生活和工作会有一定程度的影响。
2、无法按照自己的意愿来装修和布置。
3、无法利用房屋升值获得资本利得。
03
购房的优缺点
租房的缺点就是购房的优点，而租房的优点也即是购房的缺点，下面简单了解下购房的优缺点。
（一）购房的优点
1、有利用规避通货膨胀的风险。房产作为一项资产经常被用作是投资保值的工具。
2、强迫储蓄积累财富。前面有提到建立定额存款账户进行强制储蓄，如果购买房产，每月缴纳一定的还款，也可以是强制储蓄的一种方式。
3、提高居住品质。一般情况下，人们认为拥有一套住房才会有家的感觉。
4、自住兼投资。住房可以用来自己居住，同时如果房价上涨，可以将房产卖掉购入新的条件更好的房产。上海许多“老房子”就是这个用途。
（二）购房的缺点
1、缺乏流动性。一旦投入房产，不仅要拿出一部分积蓄作为首付，每月还要用一定比例的收入来还款。
2、维持成本较高。购入房屋还得需要花费装修费，尤其是好的小区，每月的物业费都很高。
3、有赔本的风险。由于房价的不确定性，很可能房价在未来是回落的，购房者变相损失了一部分成本。
04
租房与购房的决策因素
租房和购房的使用效果其实相近，但是在心理和对以后房价的预期来说是大不相同的。所以，如何判定租房还是购房应该详细分析各个细节，其中经济成本是最重要的考虑方面。下面我们将介绍两种方法来判断租房和住房的成本大小。
（一）年成本法
根据年成本法，我们可以分别分别计算租房和购房年成本，从而来判断应当选择租房或者购房。在这之前我们需要了解租房和购房分别有哪些成本。
对于租房者而言，每月的房租和房租押金所付的利息成本。这部分成本的计量不是很稳定，因为随着经济环境的变化，所负担的房租也会随着变化。
购房者的成本在于，首付款的利息成本、房屋贷款的利息、住房折旧成本和住房维护成本。这些成本是租房者不用负担的，而对于购房者来说，这些成本的存在是影响购房很重要的因素。
（二）净现值法
这里要讲的净现值法是指，在固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量折现为现值，比较两者之间的价值，越高的话越好。
下面我们将以一道例题来说明年成本和净现值的算法。
小白看上了一处在上海的房子，如果租用，每月的房租是5000元，押金是1个月的租金；如果购买，总价约在200万左右，可申请130万，贷款利率为5%，期限为20年的住房贷款，首付70万。假设存款利息为3%，那么押金和首付款的机会成本均为3%。
1、年平均成本法：
租房年平均成本：5000元×12+5000元×3%=60150元
购房年平均成本：70万元×3%+130万元×5%=86000元
所以依据年平均成本来说，租房比购房更加合算。
2、净现值法：
随着经济形式的变化，月房租每年调高500元，第五年底将押金5000元收回。维护成本第一年5000元，以后每年提高2000元；假设5年后房屋的售价为230万。根据分析，合理的折现率应当在3%至5%之间，我们在这个区间进行敏感度分析；
第5年底的售房价格是影响购房净现值的主要因素，也可以原价为基准做敏感度分析。
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表8-1-1 租房与购房净现值的计算
①租房的净现值（现金流出以负数表示）
期初现金流=-5000-5000×12=-65000（元）
第一年现金流=（-5000-500）×12=-66000(元)
第二年现金流=（-5000-500×2）×12=-72000（元）
第三年现金流=（-5000-500×3）×12=-78000（元）
第四年现金流=（-5000-500×4）×12=-84000（元）
第五年现金流=收回押金=5000（元）
计算净现值，I=3%,NPV=-338645(元)
②购房的净现值（现金流出以负数表示）
在贷款利率为5%时，期限20年的130万住房贷款每年等额还款额为：-PMT(5%,20,130000)=-104315(元)
期初现金流=购房首付款=-700000（元）
第一年现金流=等额还款额+第一年住房维护成本=-104315-5000=-109315（元）
第二年现金流=等额还款额+第二年住房维护成本=-104315-7000=-111315（元）
第三年现金流=等额还款额+第三年住房维护成本=-104315-9000=-113315（元）
第四年现金流=等额还款额+第四年住房维护成本=-104315-11000=-115315（元）
第五年现金流=房屋出售款+第五年贷款还款额+维护成本=2300000-1187073-13000=1099927（元）
计算净现值，当I=3%时，购房的净现值NPV=-168406（元）
由以上结果我们可以得知，在折现率=3%时，租房净现值小于购房的净现值，所以购房对于消费者来说更为划算。随着折现率和5年后房屋出售的价格的变化，结果可能会有所变化，读者可以自行建立模型计算。
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